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林水向律师文集之李某某与福建某置业有限公司商品房预售合同纠纷代理意见

 

摘要:林水向律师文集之李某某与福建某置业有限公司商品房预售合同纠纷法律意见一、根据原告提交的证据材料《商品房买卖合同(预售)》、《信访事项处理答复意见书》

      

一、根据原告提交的证据材料《商品房买卖合同(预售)》、《信访事项处理答复意见书》和《福建某某置业有限公司在天眼查APP上的信息截图》可以证明,案涉商品房未达《商品房买卖合同(预售)》第九条商品房交付条件约定的交房条件。

《商品房买卖合同(预售)》第九条商品房交付条件约定,案涉商品房交付时应当同时符合下列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。根据原告提交的证据材料《信访事项处理答复意见书》和《福建某某置业有限公司在天眼查APP上的信息截图》可以证明,2017年10月25日被告因违反城乡规划管理,已被某市行政执法局处罚。其次,根据某市城市管理局处罚决定文书号为“南城管【2019】罚字第853号 水”的文件显示,案涉某某房地产项目在建设过程中未严格按照《建设工程规划许可证》要求施工,擅自改变采光井功能,增加房屋建筑面积1530.94平方米,被告此行为改变了房屋的主体结构,其中11#楼审批建筑面积13345.98平方米,擅自改变采光井功能,增加建筑面积505.07平方米;15#楼审批建筑面积13649.78平方米,擅自改变采光井功能,增加建筑面积520.8平方米;16#楼审批建筑面积15107.75平方米,擅自改变采光井功能,增加建筑面积505.07平方米。某某房地产北区地下室审批建筑面积9415.68平方米,实测较审批面积增加740.52平方米。被告的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》。2019年12月9日被告被某市城市管理局责令要求30日内拆除利用采光井擅自加建的部分,但被告至今未拆除,以至于案涉商品房不能取得建设工程竣工验收备案证明文件,案涉某某房地产11#、15#、16#楼至今不能办理产权证。再次,被告在未具备合同约定交房条件下于2018年12月30日通知业主交房,某市住房和城乡建设局于2019年4月26日约谈被告,责令被告停止交房。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。案涉海御景城项目违法建设,被告至今未采取改正措施,案涉商品房存在被强制拆除的风险。

二、由于案涉商品房所在楼栋因违法建设不能取得建设工程竣工验收备案证明文件、不能办理产权证,原告签订《商品房买卖合同(预售)》的目的不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除第四款的规定,即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。基于此,原告有权解除合同。

三、被告提供的第三组证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》显示,建设、勘察、设计、监理、施工单位在案涉商品房的竣工验收报告上盖章。但是案涉商品房所在楼栋未按照《建设工程规划许可证》要求施工,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,被告擅自改变案涉商品房所在楼栋采光井功能,增加建筑面积505.07平方米,已被相关部门处罚、责令限期改正而至今未改正。因此被告所称案涉房屋所在楼栋已经过验收实为违法验收,案涉房屋所在楼栋实际并未达到验收合格的条件。

四、被告在案涉商品房所在楼栋实际未竣工验收合格的情况下欺骗业主过来交房,并且已交付部分房屋给业主,被告的民事行为明显违反法律、法规强制性规定,被告通知交房和交付房屋的行为无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《中华人民共和国民法总则》第八条规定,民事主体从事民事活动,不得违反法律;第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效:(三) 不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗;《民法总则》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。被告在案涉商品房未竣工验收合格的情况下通知业主交房,并且已交付部分房屋给业主,被告的民事行为明显违反法律、法规强制性规定,被告通知交房和交付房屋的行为无效。另外,某市住房和城乡建设局在文号为“南建信答复访字【2019】5号”《信访事项处理答复意见书》明确,针对某某房地产三期开发商在未具备交房条件就通知交房的问题,该局于2019年4月26日约谈开发企业和物业企业负责人,责令开发企业停止交房。

五、合同解除有协议解除、约定单方解除和法定解除三种情形,本案中,原告除了享有合同的法定解除权之外,也享有合同的约定单方解除权。以下陈述针对的是原告享有的约定单方解除权。

(1)、约定单方解除合同需要三个条件:一是合同依法成立;二是合同条款约定了单方解除权;三是行使解除权的条件成就,且通知对方合同解除,本案中,合同依法成立、合同条款约定了单方解除权,而且原告通过诉讼的方式告知被告解除合同。《合同法》第九十三条关于【合同约定解除】规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

 

(2)、《合同法》第五十四条规定了可变更或可撤销合同的法定情形包括(一)因重大误解订立的;(二)订立合同时显示公平的。紧接着《合同法》第五十五条又规定了法定撤销权消灭的情形,条文全文:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二) 具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”,因此《合同法》第五十五条规定的法定撤销权消灭情形针对的是《合同法》第五十四条的可变更或可撤销合同。本案中,当事人已经在《商品房预售合同》中对合同单方解除作了约定,属于约定单方解除。

六、依照现行法律,并未对未经对方催告解除权的行使期限作出限制。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,该司法解释的前提针对的是法定解除权,而非约定单方解除权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的“催告后三个月的合理期限”是基于法定解除权而言。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,约定单方解除权时,当事人只要履行了通知义务即可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条原文是:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”该司法解释的前提针对的是法定解除权,而非约定单方解除权。本案中,当事人已经在《商品房预售合同》约定了单方解除权。

七、从立法本意而言,法定解除权应为保护守约方的合法权益。

八、关于涉案商品房买卖合同中约定的原告单方解除权是否消灭以及原告单方解除合同后被告应承担的违约金问题。

(1)《合同法》第三十九条关于【格式合同条款定义及使用人义务】规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,《合同法》第四十条关于【格式合同条款的无效】规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

  (2)被告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》文本内容以打印方式将房管行政部门预留的当事人灵活协商部分的文本固定,原告在签订合同时并不能自由选择相应条款。因此涉案合同是格式合同且《补充协议》属于格式条款。涉案合同第十二条关于“逾期交付责任”约定,出卖人逾期交房60日后,买受人有权解除合同,出卖人支付全部房价款的X%作为违约金,违约金约定不明,而涉案合同第八条关于“逾期付款责任”却约定,因买受人逾期付款,出卖人单方解除合同后,买受人应支付应付款的20%作为违约金,因此买受人的违约责任明显高于出卖人,涉案合同第十二条关于违约金的条款属于无效的格式条款。买受人早已按照合同约定的付款时间支付了全部购房款,根据《合同法》的公平原则,买受人单方解除合同后,出卖人也应对等支付全部房价款的20%作为违约金,全部购房款人民币695000元的20%即139000元。

另外,《补充协议》第九条的内容对买受人行使解除权的期间进行了限制,却未对出卖人行使解除权的期间进行限制,使得双方权利义务不对等,加重了原告的责任,该条款属于无效的格式条款。因此被告逾期交房后满60天后,原告依约享有合同解除权,解除权并未消灭。最后,最高人民法院在同为商品房预售合同纠纷的案号为《(2018)最高法民申195号》西安凯威实业有限公司、苏琦商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书第二页“本院经审查认为”也支持了原告以上观点。

九、关于关于政府行为等第三人的原因导致逾期交房可否免责问题。

《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”从合同相对性分析,若因政府行为等第三人的原因导致被告在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失,被告可通过行政诉讼诉、民事诉讼等途径请第三人承担责任,不能将此责任转嫁给购房者,不能作为延期交房的免责理由。

 


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